Schadenregelung bei Wohnungsrückgabe

_{Ralf Capeder / Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur}

Ein Protokoll über den Zustand der Wohnung beim Einzug kann schon vieles klären. Ansonsten hilft die Lebensdauertabelle für Einrichtungen weiter. Von einem Mieter wird verlangt, dass er den «kleinen Unterhalt» selbst ausführt.

Der 1. Oktober ist nebst dem 1. April einer der beiden Hauptzügeltermine im Jahr. Momentan dürften darum nicht wenige Menschen zwischen Zügelkisten leben. In Zusammenhang mit der Wohnungsrückgabe an die Verwaltung oder direkt an den Eigentümer sind einige Dinge zu erledigen und zu organisieren. Dabei stellt sich nicht selten die Frage, welche Kosten dem ausziehenden Mieter verrechnet und von der hinterlegten Kaution abgezogen werden können.
Es ist wichtig, dass beim Einzug jeweils ein Protokoll über den Zustand des Objektes aufgenommen und von beiden Parteien unterzeichnet wird. Das Protokoll und allenfalls eine kurz nach der Übernahme erstellte Mängelliste, inklusiv Bilder, dienen der Dokumentation und zum Beweis, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Übernahme befand.

Ordentliche Abnutzung oder nicht?
Für die Regelung der Übernahme allfälliger Schäden bei einer Wohnungsabgabe wird grundsätzlich darauf abgestellt, ob eine ordentliche oder eine ausserordentliche Abnutzung vorliegt. Für die ausserordentliche Abnutzung haftet jeweils der ausziehende Mieter, während der Eigentümer die ordentliche zu tragen hat. Die ordentliche Abnutzung bemisst sich in erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Verwendungszweck. Für eine Familie mit mehreren Kindern ist dieser sicher weiter zu fassen als für eine alleinstehende Person.

Lebensdauertabelle gibt Auskunft
Allen Gebäudeteilen ist eine erwartete Lebensdauer eigen. Die massgebende Amortisationsdauer für jeden Einrichtungsgegenstand ergibt sich aus der sogenannten paritätischen Lebensdauertabelle, welche vom Schweizerischen Hauseigentümerverband zusammen mit dem Schweizerischen Mieterverband erarbeitet wurde und von sämtlichen massgebenden Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen wird.
Diese Tabelle enthält Richtlinien für die voraussichtliche Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Die angegebene Lebensdauer basiert jeweils auf einem Durchschnittswert für mittlere Material- und Arbeitsqualitäten bei normaler und durchschnittlicher Beanspruchung.
Zum Beispiel wird bei einer Parkett-Versiegelung grundsätzlich mit einer Lebensdauer von zehn Jahren gerechnet. Liegt die letzte Behandlung des Parkettbodens schon mehr als zehn Jahre zurück, so sind die entsprechenden Kosten vollständig abgeschrieben. Der ausziehende Mieter muss somit für entstandene Kratzer im Parkett nicht mehr aufkommen.

Übermässige Abnutzung: Mieter zahlt
Dasselbe gilt auch für Malerarbeiten. Bei einem herkömmlichen Dispersionsanstrich wird von einer Lebensdauer von acht Jahren ausgegangen. Ist diese Amortisationsdauer abgelaufen und es gibt keine Nikotinschäden, können dem Mieter keine Kosten verrechnet werden. Wurde hingegen vor dem Einzug des Mieters frisch gestrichen und dieser zieht nach fünf Jahren wieder aus, können bei übermässigen Abnutzungen prozentuale Kosten verrechnet werden, da die Mangelhaftigkeit auf den Mieter zurückzuführen ist. Ist die voraussichtliche Lebensdauer eines Gegenstands abgelaufen, bedeutet dies aber nicht, dass dieser Gegenstand auf jeden Fall ersetzt oder instand gestellt werden muss. Der neue Mieter kann also keine Erneuerung (eine sogenannte «Schönheitsreparatur») verlangen. Für den (neuen) Mieter kann eine abgelaufene Amortisation eines Gegenstandes aber durchaus ein Vorteil sein. So muss er sich beispielsweise nicht wegen jedes neuen Kratzers die Frage stellen, ob es sich nun um eine normale oder eine ausserordentliche Abnutzung handelt.

Kleiner Unterhalt ist Sache des Mieters
Kleinere Einrichtungsgegenstände, welche im Laufe des Mietverhältnisses einen Defekt erleiden, sind auf Kosten des Mieters zu ersetzen. Beispiele hierfür sind Dichtungen von Backöfen, Kühlschränken, Tiefkühlgeräten usw. Dieser sogenannt «kleine Unterhalt» für minime Ausbesserungen sollte den Kostenrahmen von 100 bis 200 Franken pro Reparatur aber nicht überschreiten.
Als «kleiner Unterhalt» gelten grundsätzlich Arbeiten, welche normalerweise ohne Beizug von Fachleuten durch die Mieterschaft selbst ausgeführt werden können.