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Ausserterminlich ausziehen: Unter welchen Bedingungen ist das möglich?

Mieterinnen und Mieter können frühzeitig aus einem laufenden Mietvertrag aussteigen, wenn sie eine zumutbare und zahlungsfähige Nachfolge finden. Doch was bedeutet zumutbar und zahlungsfähig genau? Und was ist, wenn der Vermieter einen grundsätzlich zu akzeptierenden Nachmieter aus anderen Gründen ablehnt? 

Wohnen
Südostschweiz
Montag, 24. Februar 2020, 13:12 Uhr wohnen.suedostschweiz
Ungeplanter und kurzfristiger Jobwechsel: Und was passiert mit der Wohnung?
PIXABY

von Fabian Gloor, MLaw, gibt beim Mieterinnen & Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Eva Meier kann kurzfristig und ungeplant eine neue Stelle in Berlin antreten. Sie ist aber erst seit Anfang Jahr Mieterin einer Drei-Zimmer-Wohnung in Bern. Der Mietvertrag enthält eine einjährige Mindestdauer und ist deshalb erstmals auf den 31. Dezember 2020 kündbar. Sie kann sich aber von ihrem Mietvertrag befreien, indem sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter findet, der ihre bisherige Wohnung mietet.

Gesucht zahlungsfähiger Mieter

Gesetzlich genügt es, einen einzigen Nachmieter vorzuschlagen. Je mehr Nachmieter Meier jedoch präsentieren kann, desto höher ist die Chance, dass sich unter den Interessenten auch tatsächlich ein zumutbarer und zahlungsfähiger Kandidat befindet.

Eva Meier teilt ihrem Vermieter per Brief mit, dass sie in zwei Monaten ausserterminlich ausziehen werde und sie ihm Nachmieter melden werde. Sie schaltet auf diversen Immo-Portale ein Wohnungsinserat online.

Innert weniger Tage besichtigen viele Interessierte die Wohnung, darunter auch ein Paar mit Baby. Es möchte die Wohnung bereits auf den 1. April mieten. Das Paar füllt ein Formular zur Meldung von Nachmietern aus. Auf Meiers Bitte hin hat das Paar gleich zur Wohnungsbesichtigung einen aktuellen Betreibungsregisterauszug mitgebracht. Damit kann Meier nachweisen, dass die jungen Eltern auch tatsächlich zahlungsfähig sind.

Ein Nachmieter gilt als zahlungsfähig, wenn sein Betreibungsregisterauszug höchstens vereinzelte Einträge aufweist, die nicht auf Zahlungsschwierigkeiten oder eine schlechte Zahlungsmoral schliessen lassen. Nachmieter, deren Einkommen nicht mindestens das Dreifache des Mietzinses ausmachen, gelten als nicht solvent.

Unzulässige Ablehnungsgründe

Zumutbar sind im Prinzip alle Mieterinnen und Mieter, bei denen der Ärger mit den Nachbarn nicht bereits vorprogrammiert ist. Allgemeine menschliche Eigenschaften wie Geschlecht, Rasse, sexuelle Orientierung und Nationalität sind jedoch unzulässige Ablehnungsgründe.

Schnelle Prüfung – klare Verhältnisse

Meier schickt die Formulare der Nachmieter zusammen mit dem Betreibungsregisterauszug dem Vermieter per Einschreiben. So kann sie später beweisen, wann sie welche Person dem Vermieter gemeldet hat.

Nun muss der Vermieter die Nachmieter innert nützlicher Frist prüfen. Trödelt er zu lange, ist Meier von ihren mietvertraglichen Pflichten befreit. Auch dann, wenn die Nachmieter wieder abspringen, weil sie eventuell in der Zwischenzeit eine andere Bleibe gefunden haben. Eine professionelle Immobilienverwaltung sollte das innerhalb von 10 bis 20 Tagen bewerkstelligen können. Private Vermieter dürfen sich, wenn nötig 30 Tage Zeit nehmen.

Alles passt – oder doch nicht?

Nach 14 Tagen teilt ihr der Vermieter per Brief mit, dass für ihn das Paar als Nachmieter nicht in Frage komme. Es sei zwar solvent. Die Wohnung sei aber für drei Personen zu klein. Es handle sich um eine Single-Wohnung. So sei es auch im Mietvertrag vermerkt.

Sind diese Argumente haltbar? Die Überbelegung ist zwar ein berechtigter Ablehnungsgrund. Zwei bis drei Personen sind in einer Drei-Zimmer-Wohnung grundsätzlich zumutbar, insbesondere dann, wenn eine dieser Personen noch ein Baby ist. Das gilt auch, wenn es sich laut Mietvertrag um eine Singlewohnung handelt.

Befreite Mieterin, Mietzins fällt dahin

Muss der Vermieter das Paar als Nachmieterin akzeptieren? Nein, das muss er nicht. Lehnt der Vermieter jedoch eine Person ab, obwohl diese zahlungsfähig und zumutbar ist, ist die bisherige Mieterschaft aus dem Mietvertrag entlassen und muss ab diesem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem der Nachmieter die Wohnung gemietet hätte.

Eva Meier teilt dem Vermieter per Einschreiben mit, dass sie ihm die Wohnung Ende April abgeben werde und ab diesem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen werde.

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