Bedürfnisgerechte Nachlassregelung für Immobilien

von Renato Faoro, eidgenössisch diplomierter Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax, Region Chur

Immobilien stellen hierzulande den grössten Teil der vererbbaren Vermögenswerte dar. Aber gerade ein Haus oder eine Wohnung machen die Aufteilung des Familienerbes nach einem Todesfall zu einer komplexen Angelegenheit. 
Deshalb lohnt es sich, den eigenen Nachlass frühzeitig den persönlichen Wünschen und Bedürfnissen entsprechend zu regeln. Denn stirbt ein Immobilieneigentümer, ohne ein Testament oder einen Erbvertrag zu hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Sein Nachlass fällt also zu bestimmten Teilen an die gesetzlich festgelegten Erben. In erster Linie sind dies Ehepartner und Nachkommen, in zweiter Linie die noch lebenden Eltern oder Geschwister.

Verträge schaffen Klarheit

Einem überlebenden Ehegatten steht es von Gesetzes wegen zu, Anrecht auf das eheliche Eigenheim zu erheben, um weiter darin wohnen zu können. 
Sind jedoch keine ausreichenden weiteren Vermögenswerte vorhanden, um die anderen Erben auszuzahlen, sieht sich dieser im schlimmsten Fall zum Verkauf von Haus oder Wohnung gezwungen. Um dies zu verhindern, hat ein Erblasser im Rahmen des Schweizer Güter- und Erbrechts viele Möglichkeiten, das Weiterreichen von Immobilien an Ehepartner oder Nachkommen zu definieren.
So können sich Ehepartner in einem Ehe- oder Erbvertrag maximal begünstigen. Dabei dürfen jedoch die Pflichtteile anderer Erben, meist der gemeinsamen Kinder, nicht verletzt werden - ausser diese verzichten ausdrücklich auf ihren Erbanspruch, zum Beispiel bis zum Tod des zweiten Elternteils. 
Ausserdem lassen sich vertraglich Nutzniessung oder ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie einräumen. Bei kinderlosen Paaren macht es zudem Sinn, bereits die Erbteilung beim Nachversterben des Partners festzulegen, damit die eigenen Angehörigen dann nicht leer ausgehen.

Erben entscheiden einstimmig 

Alle Erben bilden zusammen automatisch eine Erbengemeinschaft. Geht eine Immobilie in den Besitz einer Erbengemeinschaft über, müssen alle Entscheide wie Renovationen, Umbauten, eine Beleihung, Vermietung oder Veräusserung einstimmig gefällt werden. 

Verfahren, um Werte zu bestimmen

Damit es dabei nicht zu Konflikten kommt und sich dadurch die Erbteilung unnötig in die Länge zieht, ist es ratsam, im Testament oder Erbvertrag auch Aspekte wie das Verfahren zur Bewertung einer Liegenschaft festzuhalten. Will einer der Erben die Liegenschaft übernehmen und dafür die anderen Erbberechtigten entschädigen, ist es eine gängige Praxis, für das Haus oder die Wohnung zwei unabhängige Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Der Durchschnitt aus beiden Gutachten entscheidet dann über den Wert der Immobilie. Ansonsten ist ein Verkauf an aussenstehende Dritte zum bestmöglichen Preis die optimale Lösung.