Nebenkosten: Die Gerechtigkeit hat ihre Grenzen

_{Ruedi Spöndlin / Rechtsberater an der Hotline des Mieterinnen- und Mieterverbands Deutschschweiz}

Kurt Meier ist empört. Auf der Nebenkostenabrechnung stellt ihm die Liegenschaftsverwaltung einen Drittel des gesamten Wasserverbrauchs im Haus in Rechnung. Die Bewohner der übrigen vier Wohnungen sollen hingegen nur je einen Sechstel bezahlen, also halb so viel wie Meier. Als er bei der Verwaltung protestiert, erklärt ihm die zuständige Sachbearbeiterin: «Sie haben halt eine Attikawohnung, die doppelt so viel Fläche umfasst wie all die anderen Wohnungen.»
Muss sich Kurt Meier das bieten lassen? Er wohnt nur zu zweit in seiner Bleibe, zusammen mit seiner Partnerin. In den anderen Wohnungen leben zum Teil Familien mit mehreren Kindern. Die verbrauchen sicher viel mehr Wasser.

Verwaltung bestimmt den Schlüssel
Eine Aufteilung der Wasserkosten in einem Mehrfamilienhaus nach Wohnfläche ist üblich. Die Vermieter haben jedoch bei der Festlegung des Verteilschlüssels einen gewissen Ermessensspielraum. Sie können die Aufteilung beispielsweise auch unabhängig von der Wohnungsgrösse vornehmen oder sich sogar nach der Anzahl der Bewohner richten. Als Mieter muss Kurt Meier den von der Verwaltung gewählten Verteilschlüssel grundsätzlich akzeptieren. Ausser dieser führt im Einzelfall zu einem absolut stossenden Ergebnis. Um einen sparsamen Verbrauch zu belohnen, wird heutzutage zunehmend individuell abgerechnet. Bei den Heizkosten ist die Abrechnung mit Wärmezählern in gewissen Fällen sogar vorgeschrieben. So in den meisten Kantonen für Liegenschaften mit fünf oder mehr Wohneinheiten. Auch die Erfassung des wirklichen Wasserverbrauchs ist technisch möglich, aber noch nicht sehr verbreitet.

Massgebend ist der Mietvertrag
Um eine Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, muss man sich zuerst den Mietvertrag ansehen. Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR darf ein Vermieter nur Nebenkosten in Rechnung stellen, die vertraglich vereinbart wurden. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen die Nebenkosten im Mietvertrag selbst erwähnt sein, eine Aufzählung in den allgemeinen Vertragsbedingungen – dem sogenannten Kleingedruckten – genügt nicht. Die Praxis der örtlichen Schlichtungsbehörden dazu ist unterschiedlich strikt.
Nicht extra im Mietvertrag vermerkt sein müssen sogenannte Heiznebenkosten wie Brennerservice und Kaminfeger. Laut Art. 5 der Mietrechtsverordnung sind diese mitgemeint, wenn der Mietvertrag Nebenkosten für das Heizen vorsieht. Dasselbe gilt für die Boilerentkalkung, wenn im Mietvertrag Nebenkosten für die Warmwassererzeugung vereinbart wurden.