Rauchender Mieter: Der Vermieter muss ihn tolerieren

von Tobias Brändli / selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart

Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten darf in einer Hausordnung oder in einem Mietvertrag gewisse Regeln aufstellen. Alles ist indes nicht erlaubt. Die Persönlichkeitsrechte des Mieters setzen klare Grenzen. Niemand kann sich seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grade beschränken (Art. 27 Abs. 2 ZGB). Die Freiheit, für sich selbst zu entscheiden, ob man raucht oder nicht, gehört dazu.

Das Mietrecht selbst kennt einige Vorschriften darüber, wie der Mieter mit der gemieteten Wohnung umgehen muss. So hat er die gemietete Sache sorgfältig zu gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Zudem hat er auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Daraus folgt aber nicht, dass der Vermieter dem Mieter alles verbieten dürfte.

Rauchen erlaubt – Folgen beim Auszug

Immer wieder unklar und zu Diskussionen Anlass gibt das Thema Rauchverbot in der Mietwohnung, nicht selten auch im Zusammenhang mit der Zumutbarkeit eines Nachmieters. Ein generelles Rauchverbot in der Wohnung verstösst nach heutiger Rechtsauffassung gegen die Persönlichkeitsrechte von Mieterinnen und Mietern. Selbst wenn es bei den Schlichtungsbehörden immer wieder vorkommen mag, dass ein Rauchverbot als korrekte Vorschrift in einer Mietwohnung betrachtet wird, ist ein solches unzulässig. Jede Mieterin und jeder Mieter darf kraft seiner Persönlichkeit selbst entscheiden, ob sie oder er rauchen will oder nicht. Einzig allfällige Mitbewohner dürfen dadurch nicht gestört werden.

Zieht der Rauch ins Treppenhaus, so hat die Mieterschaft mit geeigneten Massnahmen dafür zu sorgen, dass dies nicht passiert. Gleiches gilt für Rauchen auf Balkonen oder Veranden. Sofern aber Mitbewohner durch den Rauch nicht gestört werden, ist auch das Rauchen im Freien unproblematisch. Der Mieter darf in der Wohnung also qualmen, so viel er will. Klar ist indes, dass er beim Auszug aus einer Mietwohnung die durch das Rauchen entstandene übermässige Abnutzung in Form von allfälligen Nikotinablagerungen auf Wänden und Decken zu beheben oder dem Vermieter zu ersetzen hat.

Rauchende Nachmieter sind zumutbar

Die Unzulässigkeit eines Rauchverbots in den (gemieteten) eigenen vier Wänden gilt selbst dann, wenn ein solches ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. In diesem Zusammenhang stellen sich in der Praxis auch immer wieder Fragen in Bezug auf potenzielle Nachmieter beziehungsweise deren Zumutbarkeit, wenn sie Raucher sind. Auch hier gilt: Selbst wenn im bisherigen Mietvertrag das Rauchen verboten wird, stellt ein rauchender Interessent grundsätzlich ein zumutbarer Nachmieter dar. Auch für den (rauchenden) Nachmieter gilt unverändert, dass er auf seine Mitbewohner Rücksicht zu nehmen hat und diese durch seinen Qualm nicht stören darf. Vorschreiben kann man ihm aber ein Rauchverbot nicht.

Befreiung von Verpflichtungen

Immerhin steht dem Vermieter beim Nachmieter noch das Optionsrecht offen, dass er den Nachmieter einfach ablehnt. Diesfalls ist aber der bisherige Mieter gleichwohl von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit (Art. 264 OR) und schuldet folglich ab dem Zeitpunkt, da der Nachmieter bereit gewesen wäre, die Wohnung zu denselben Konditionen zu übernehmen, auch keine Mietzinsen mehr.