Eine nicht selber bewohnte Liegenschaft vermieten oder verkaufen?

von Andreas Scholz, Scholz Immobilien Consulting, Franchisepartner der von Poll Immobilien Schweiz AG

Eigentümer, die ein Domizil geerbt haben und es nicht selbst bewohnen möchten, stellen sich immer wieder die Frage: «Ist es besser, die Liegenschaft zu verkaufen oder sie zu behalten und zu vermieten?»

Argumente für die beiden Szenarien

Wer sich für das Vermieten entscheidet, hat einige Argumente auf seiner Seite. Zunächst verbleibt das Objekt weiterhin im Besitz der Familie und könnte zu einem späteren Zeitpunkt für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Davon könnte durchaus eine nächste Generation profitieren. 
Ein weiterer Pluspunkt sind die regelmässigen Mieteinnahmen, die zusätzliches Einkommen generieren. Allerdings müssen aus diesen Einnahmen auch Rücklagen gebildet werden, um die Immobilie instand halten zu können. 
Und nun folgen bereits Argumente, welche eher für einen Verkauf als für die Vermietung sprechen. Die Verwaltung einer Immobilie kann sich als recht zeit- und damit kostenintensiv herausstellen: Es müssen Reparaturen beaufsichtigt oder Mieteinnahmen geprüft werden. Weiter müssen Abrechnungen erstellt oder auch gelegentlich Beschwerden vor Ort entgegengenommen werden. Ebenso verursachen allfällige Mieterwechsel einen zusätzlichen Zeitaufwand. Wer diesen nicht zu unterschätzenden Aufwand vermeiden möchte, der sollte ans Verkaufen des Erbstücks denken. 

Den richtigen Marktpreis einschätzen

Dabei muss zunächst ein realistischer Angebotspreis gefunden werden. Das ist oft nicht leicht, denn der Eigentümer misst dem Heim – oftmals aus emotionalen Gründen – einen höheren Wert bei als ein möglicher Kaufinteressent. Diesem mögen beispielsweise die Ausstattung, die Raumaufteilung oder auch das energetische Gesamtkonzept nicht gefallen. 
Ein kompetenter Makler kann in einer solchen Situation vorab den Marktpreis der Liegenschaft einschätzen, weiter steht er diplomatisch verhandelnd zur Seite, findet den geeigneten Käufer und begleitet den gesamten Prozess des Verkaufs – vom Erstgespräch bis zum erfolgreichen Abschluss.

Achtung vor zusätzlichen Kosten 

Ist die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, müssen Verkaufswillige besonders aufmerksam sein: Wenn Hausbesitzer ihren Kreditvertrag vorzeitig kündigen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung, auch Penalty genannt, verlangen.

Ein Profi als Vermittler und Helfer

Weiter ist noch die Spekulationsfrist zu beachten, denn kurzfristig realisierte Grundstückgewinne werden stärker besteuert als längerfristige. Darum kann es eventuell sinnvoller sein, vor dem Ablauf  der Frist erst einmal an der geerbten Immobilie festzuhalten, sie vorerst zu vermieten und erst zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Alle diese Fragen lassen sich am besten mit einem Makler klären, der durch Sachkenntnis und persönlicher Distanz zum Objekt den Verkaufsprozess optimal begleiten kann.