Energiespar-Contracting als Herausforderung für Vermieter

von Marc Berger, eidgenössisch diplomierter Immobilien-Treuhänder und Mitglied beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft Graubünden

Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sollte jedem Vermieter von eben solchen Räumen ein Begriff sein. Dient es doch als Regelwerk für die Mietzinsgestaltung. Unter anderem ist darin definiert, welche Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten an die Mieter weiterverrechnet werden dürfen. Kosten für Reparatur und Erneuerung sowie Verzinsung und Abschreibung der Anlagen dürfen nicht an-gerechnet werden (vgl. Art. 6 VMWG).

Energiespar-Contracting – neue Form

Seit geraumer Zeit ist das Thema Energie-Contracting (Bezug von Heizenergie oder Warmwasser aus einer externen Quelle) in aller Munde. Eine neuere Form ist das Energiespar-Contracting (ESC). Diese Thematik bildet sodann auch die Ausnahme zur oben genannten Regelung, da die Anlagekosten (Investitionen) als Nebenkosten weitergegeben werden dürfen.

Sparanreize schaffen

Am 1. Juni 2020 setzte der Bundesrat die Verordnungsänderung (vgl. Artikel 6c VMWG) in Kraft. Das ESC soll dazu dienen, durch Energiesparmassnahmen eines externen Dienstleisters, den Energieverbrauch einer Liegen-schaft und somit die anfallenden Nebenkosten für die Mieter (voraussichtlich) zu senken. Die Massnahmen sollen aufeinander abgestimmt werden, um die optimale Wirkung zu entfalten. Dies soll für Hauseigentümer Anreize schaffen, energetische Sanierungen vorzunehmen.

Tücken, die beachtet werden müssen

In einem Vertrag zwischen Energiedienstleister (Contractor) und Eigentümer wird festgehalten, welche technischen und allenfalls baulichen Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs umgesetzt werden. Der Contractor verpflichtet sich über die vereinbarte Vertragsdauer hinweg, Energieeinsparungen im definierten Umfang vorzunehmen. Dafür erhält er ein Entgelt. Die Investitionskosten trägt nicht der Eigentümer. Das hört sich zunächst verlockend an. Es gibt aber ein paar Tücken, die nicht ausser Acht gelassen werden dürfen.

Allenfalls Überwälzung auf Mietzins

Der Vermieter darf über maximal zehn Jahre hinweg die eingesparten Kosten als Nebenkosten weiterverrechnen. Der jährliche Betrag darf aber nicht höher sein, als die eingesparten Energiekosten. Der externe Dienstleister wird über diesen Zeitraum mit einem vertraglich festgelegten Betrag entschädigt. Unberücksichtigt bleiben dabei Preisänderungen beim Heizmaterial, Klimaeinflüsse und Verhaltensweisen der Mieter (Wohn- und Gewerberäume). Wenn die Nebenkosten trotz Energiespar-Contracting höher ausfallen, besteht gegenüber den Mietern Erklärungsbedarf. 
Entscheidet sich ein Eigentümer dazu, Energiesparmassnahmen herkömmlich auszuführen, kann er denjenigen Anteil, welcher einer Wertvermehrung entspricht – im Rahmen der mietrechtlichen Möglichkeiten – auf die Miet-zinse überwälzen.

Auswirkungen vorgängig prüfen

Jeder Eigentümer und jede Eigentümerin einer Immobilie ist gut beraten, die Bedingungen und Auswirkungen eines Energiespar-Contractings im Vorfeld eingehend zu prüfen.