Eine Einordnung: der Immobilienmarkt 8 Monate nach dem Corona-Lockdown

von Sascha Ginesta, Leiter Vermarktung Graubünden und Partner der Ginesta Immobilien AG

Noch nie hatten wir so viele Besucher auf unserer Website: In der Zeit von März bis November verzeichneten wir 60% mehr als in der Vorjahresperiode. Ebenfalls wurden in dieser Zeit 50% mehr Dokumentationen bestellt. Dies, obschon die Verkaufszeiten sich intensiviert haben und weniger Objekte auf dem Markt waren. Das hat uns aufgerufen, dem nachzugehen und auch in unserem internationalen Netzwerk nachzufragen, wie sich das in anderen Märkten verhält.

Das Home-Office verändert unsere Anforderungen

Das Thema ist seit Jahren auf der Agenda und ein Teil der Arbeitnehmer wünschen sich schon lange, mehr und regelmässig von zu Hause arbeiten zu können. Eine Umfrage hat gezeigt, dass dieser Wunsch bei 30 bis 35% der Menschen da ist, die einer Arbeit nachgehen, die man auch von zu Hause aus erledigen kann. Der Lockdown hat die Diskussion kurzzeitig beendet und aus dem Home-Office-Wunsch wurde der Home-Office-Test. Wie fühlt sich das an? Bringe ich weiterhin volle Leistung? Kann ich abends noch abschalten, wenn der Laptop und die Unterlagen permanent auf meinem Küchentisch stehen? Geht das gut mit den Kindern daheim oder wird es eng? Werden mir die Kollegen fehlen? Nicht nur die Arbeitnehmer, auch viele Arbeitgeber sehen den Test als geglückt und erwarten gemäss selbiger Umfrage, dass künftig 25 bis 30% der Arbeitsleistung im Home-Office erbracht wird. Man wird in Zukunft weniger ausgeben für den Arbeitsweg und das Mittagessen, dafür möchte man zu Hause einen wirklich geeigneten Raum für die Arbeit. So verschieben sich die Prioritäten in Richtung einer Verbesserung der Wohnsituation: eine ruhigere Lage, ein modernerer Ausbau, mehr Fläche für die Büronutzung und private Aussenräume, um sich zwischendurch entspannen zu können. Die Covid-19-Situation führt zudem dazu, dass sich viel mehr Leute Gedanken zu ihrer aktuellen Wohnsituation machen: Möbelhäuser wie IKEA kommen derzeit nicht mehr nach mit dem Abarbeiten der Bestellungen, während die klassischen Büromöbelspezialisten deutliche Umsatzrückgänge verzeichnen. 

Forcierte Käufe in einem Markt mit wenigen Objekten

Die Anfragen zeigen klar, dass der Wunsch nach dem neuen Eigenheim gross ist, aktuell noch grösser als sowieso schon. Und der Markt kann ihn schon lange nicht mehr ausreichend befriedigen, vor allem in den Regionen weit rund um die Städte Zürich, Bern, Basel, Zug, Luzern, Chur, Lausanne, Genf. Hier sind unterdurchschnittlich wenige Objekte und vor allem sehr wenige mit einem Kaufpreis von unter einer Million verfügbar. Und die Zahlen der erteilten Baubewilligungen täuschen: Bei rund 50% handelt es sich um Ersatzbauten und nur 50% sind wirklich neue Objekte. Zudem scheinen die Zinsen noch länger auf tiefem Niveau zu bleiben und machen einen Kauf für viele potentiell erschwinglich. Entsprechend sind die Preise im Landesschnitt zwischen dem 3. Quartal 2019 und dem 3. Quartal 2020 gemäss Wüst Partner um satte 5,1% gestiegen. In Ballungszentren wie Zürich stellen wir noch höhere Preisschübe von gegen 10% gegenüber dem Vorjahr fest. Das Thema der nun deutlich weniger Zuzüger aus dem Ausland ist dabei zu vernachlässigen, denn auch die Wegzüge sind auf tiefem Niveau. Was wir auf jeden Fall spüren: Die Vermarktungszeiten haben sich deutlich verkürzt. Wer seine Finanzierung beisammen hat, entscheidet schnell. Denn der Zeitpunkt ist nach wie vor gut.

Der Zweitwohnungsmarkt in den Bergen bleibt robust

Am 11. März 2012 hat das Schweizer Stimmvolk der Zweitwohnungsinitiative zugestimmt. Diese besagt, dass in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20% liegt, keine neuen Einheiten mehr bewilligt werden dürfen. Das Gesetz ermöglicht aber Ausnahmen, den Bestand an Zweitwohnungen anzuheben. So sind etwa touristisch bewirtschaftete Wohnungen zulässig und es besteht die Möglichkeit, bei der Erweiterung oder Neuerstellung von Hotels auch Zweitwohnungen vorzusehen. Ebenso können als schützenswert anerkannte Liegenschaften umgenutzt werden. In der Summe führte der neue gesetzliche Rahmen dazu, dass kaum mehr Neubauten erstellt wurden. Das Resultat: Mittlerweile ist die daraus entstandene Angebotsverknappung mit entsprechendem Preisdruck klar spürbar, insbesondere bei Eigentumswohnungen. Die tiefen Zinsen, die allgemeine Wirtschaftslage, das Wohlstandsniveau, der Bedarf nach Anlage-Diversifikation und Sachwerten und neuerdings das durch COVID–19 veränderte Reiseverhalten bleiben derweil ebenso wichtige Faktoren für ein weiterhin hohes Interesse an attraktiven Objekten. 

Renditeobjekte werden ihrem Namen weiterhin gerecht

Der Trend bei Investoren in Sachanlagen zu investieren hält an. Trotz höherer Leerstandzahlen über die ganze Schweiz gilt es hier vor allem genau zu prüfen, wo und in was man derzeit investieren will. Denn wirklicher Wohnungsüberfluss oder -mangel herrscht vor allem in vier Kantonen, überall sonst ist der Markt intakt und man kann nach wie vor gute Renditen erzielen. Was aber klar feststellbar ist: Der Neubau konkurrenziert den Altbau, auch aufgrund der CO2-Steuern. Es ist also bei den Renditeliegenschaften mit einer Erneuerungswelle zu Gunsten der Umwelt und der Rendite zu rechnen. Interessant für Investoren ist der aktuelle Renditespread, also der Unterschied zwischen der risikolosen Geldanlage der Bundesobligation, die aktuell bei -0.75% liegt und der mit einem Anlagerisiko behafteten Rendite einer Immobilieninvestition zum Beispiel für ein Mehrfamilienhaus. Hier haben Untersuchungen gezeigt, dass der Spread und damit die Mehrprämie für das Halten eines Mehrfamilienhauses trotz sinkenden Zinsen gleich hoch ist wie im Jahr 2010, als die Bundesobligation noch eine Verzinsung von 2% hatte. Der Spread ist natürlich abhängig von der Objektlage und Zustand: In der Stadt Zürich beträgt er aktuell rund 2% bzw. die Nettorendite kann auch mal nur 1.5% betragen und in weniger attraktiven Lagen darf ein Anleger auch 3.0 bis 4.5% Spread erwarten, d.h. eine Nettorendite von ca. 3.25 bis 4.0%. 

Der Blick über den grossen Teich 

Nicht nur die Schweiz bleibt ein sicherer Wert für Investoren. So hat Leading Real Estate Companies of the World als eines der grössten Maklernetze der Welt in einer globalen Studie die Entwicklung der Immobilienpreise rund um die Corona-Krise erhoben. Gewonnen hat die nördliche Hemisphäre und Australien, zu den Verlierern gehören vor allem die asiatischen Grossstädte und Regionen, die stark vom Tourismus abhängig sind. In New York haben die Preise deutlich nachgegeben, hier hat die Epidemie besonders hart zugeschlagen. Und das ganz im Gegensatz zu den restlichen USA: In 83% der untersuchten Regionen haben die Preise in der Krise an Wert zugelegt. 

Auch wenn niemand die Zukunft vorhersagen kann, bleibt doch die Erkenntnis, dass mit dem nun bereits besser gelernten Umgang mit der Krise auch die Zuversicht gestiegen ist, aktiv sein Leben zu gestalten und der Verunsicherung und Angst möglichst wenig Raum zu lassen. Der Kauf einer Immobilie ist ein solcher Schritt, denn er bindet das Geld an einen sicheren Wert und erhöht durch die gewonnene Wohnqualität langfristig und Tag für Tag die Lebensqualität. Man fühlt sich gleich ein Stückchen sicherer in seinem Zuhause, das zum aktuellen Leben passt. 

Wir auf jeden Fall sind gespannt zu sehen, wohin der Weg geht.

Sascha Ginesta, Leiter Vermarktung Graubünden und Partner der Ginesta Immobilien AG
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