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Nebenkostenabrechnungen müssen klar geregelt sein

Nebenkostenabrechnungen müssen klar geregelt sein

Mit klaren und übersichtlichen Vereinbarungen im Mietvertrag kann Ärger vermieden werden.

Wohnen
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Die Heizkosten als wesentlicher Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung
123rf

von Karin Iseppi, Präsidentin des Hauseigentümerverband Mittelbünden

Eine Vermietung besteht nicht nur aus der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch, sondern umfasst auch die Gewährleistung der nötigen Infrastruktur, so beispielsweise Heizung, Strom, Wasser, Reinigung und Versicherungen. Eine Reihe der dadurch entstehenden Kosten werden dem Mieter separat in Rechnung gestellt. Der Nettomietzins und die Nebenkosten bilden zusammen den Bruttomietzins.

Welche Kosten sind Nebenkosten?

Es stellt sich die Frage, welche Kosten denn überhaupt Nebenkosten sind. Grundsätzlich gilt: Zu diesen zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen. 
Neben den im Gesetz angeführten Heiz- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten anzutreffen: Hauswartung, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Garten-/Umgebungspflege, Kosten der Schneeräumung, Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren, Allgemeinstrom sowie Serviceabonnemente, beispielsweise für Lift und Klimaanlagen.

Heiz- und Warmwasserkosten

Zu den wichtigsten Nebenkostenpositionen zählen die Heiz- und Warmwasserkosten. Der Gesetzgeber hat die Heiz- und Warmwasserkosten besonders ausführlich geregelt und einen Katalog jener Kosten geschaffen, die direkt mit dem Betrieb der Heizungsanlage und der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage zusammenhängen. Bei Neubauten müssen seit 1998 verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen erstellt werden (Energiegesetz vom 26. Juni 1998). 
Bei der Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter hat der Vermieter dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten Rechnung zu tragen. Er muss zwischen neutralen Nebenkosten – Kosten, die in keinem Zusammenhang mit der Grösse des Mietobjektes stehen – und verbrauchsabhängigen Nebenkosten unterscheiden. Die Verteilung der neutralen Kosten kann auf alle Wohnungen gleichmässig erfolgen; verbrauchsabhängige Kosten sind nach Massgabe der Raumflächen beziehungsweise der Rauminhalte zu verteilen.

Nebenkosten zwingend vereinbaren

Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.
In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter für die im Mietvertrag ausgeschiedenen Nebenkosten Vorauszahlungen (Akontozahlungen) leistet, welche am Schluss der Abrechnungsperiode mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet werden. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. Zeigt sich, dass die Akontobeträge zu tief sind, hat der Vermieter auch die Möglichkeit, die Akontozahlungen anzuheben. Er hat dabei gleich vorzugehen wie bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen.

Nebenkosten als Pauschale

Alternativ können die Nebenkosten im Mietvertrag auch als fester Betrag (Pauschale) bezeichnet werden. Jede geltend gemachte Nebenkostenposition muss aber auch bei dieser Zahlungsart einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden.
Bei der Festsetzung der Pauschalen muss der Vermieter auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. Der Vorteil von Pauschalen besteht darin, dass keine jährliche Abrechnung erstellt werden muss, allerdings können keine Nachforderungen gestellt werden, wenn die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt sind.

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