Bevor der Preishammer einschlägt

von Fabian Gloor, Jurist und Leiter der Hotline des Mieterinnen- und Mieterverbands Graubünden

Noch geniesst Urs Ruch die letzten Sommertage. Bald wird die Heizung wieder anspringen. Was er aus den Medien vernimmt, verunsichert ihn. Die Grosshandelspreise für Heizöl, Erdgas und Strom sind regelrecht explodiert.

Das muss auch Ruch feststellen, als er die Nebenkosten-Abrechnung für seine Wohnung in den Händen hält: Die Nebenkosten für die Periode vom 30.6.2021 bis zum 1.7.2022 sind massiv gestiegen. Während er letztes Jahr noch Geld für zu viel bezahlte Akonto-Beiträge zurückerhalten hat, muss er dieses Jahr einen happigen Betrag nachzahlen.

Hohe Nachforderungen sind zulässig

Sind solch hohe Nachforderungen zulässig? – Nach aktueller Rechtsprechung leider schon. Sogar dann, wenn sie die Akontozahlungen massiv überschreiten. Gemäss Bundesgericht ist die Vermieterschaft nicht einmal verpflichtet, die Mietenden über die abschätzbare Höhe der Nebenkosten aufzuklären. Diese mieterfeindliche Praxis ist sehr fragwürdig – insbesondere jetzt, wo die Energiepreise so hoch sind.

Leider sind die diesjährigen Aufschläge nur die Vorboten eines noch grösseren Preishammers, der vielen Mietenden bei der Abrechnung 2023 droht. Ruch sollte deshalb seine Abrechnung besonders gut kontrollieren. 

Mietvertrag kontrollieren

Erste Patzer können schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses passieren. Mieter*innen müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag besonders vereinbart wurden. Vermieter*innen müssen dementsprechend alle Nebenkostenpositionen einzeln auflisten und genau bezeichnen. Die Formulierung, wonach die Mieterschaft «sämtliche Nebenkosten» bezahlen muss, ist zu ungenau und deshalb nichtig. Ruch ist also erst einmal zu raten, die Nebenkostenabrechnung mit seinem Mietvertrag abzugleichen.

Zudem sollte Ruch prüfen, ob es sich bei den einzelnen Rechnungspositionen tatsächlich um «nebenkostenfähige» Leistungen handelt. Nebenkostenfähig sind nämlich nur sogenannte Betriebskosten, die gemäss Artikel 257b OR «mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen». Typische Beispiele sind neben den Heiz- und Warmwasserkosten Kosten für die Hauswartung, die Gartenpflege, die jährliche Gebühr für Kehricht oder der Allgemeinstrom. Unterhaltskosten dagegen dürfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, ungeachtet dessen, ob sie im Mietvertrag erwähnt sind oder nicht. Ebenfalls unzulässig sind Kosten für jegliche Form von Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für die Kanalisation, die Gebühr für Regenwasser (Meteorwasser) und insbesondere Reparaturkosten und Erneuerungskosten.

Was tun gegen den drohenden Preishammer?

In einem Begleitbrief zur Nebenkostenabrechnung weist die Verwaltung Ruch auf die steigenden Energiepreise hin. Sie empfiehlt ihm, die monatlichen Akontozahlungen zu erhöhen, natürlich auf freiwilliger Basis. Soll er darauf eingehen? – Sofern es sein Portemonnaie zulässt, sollte er dies tun. Denn bei Akontozahlungen handelt es sich nur um Anzahlungen an die tatsächlich anfallenden Kosten. Der erwartete Preisschock vom kommenden Jahr liesse sich damit übers ganze Jahr verteilen und so ein wenig «abfedern». Alternativ kann Ruch auch selber Rücklagen bilden, um so besser für die drohenden Nachforderungen gewappnet zu sein.

Fragen und warm anziehen

Für die kommende Heizsaison sollten sich Mieter*innen warm anziehen. Dies im wahrsten Sinne des Worts: Der Energieverbrauch lässt sich nämlich um rund 6 Prozent senken, wenn die Heizung um nur ein Grad zurückgedreht wird. Die Raumtemperatur und den Wasser- sowie Stromverbrauch zu senken, ist schon mal ein sehr guter Ansatz.

www.mieterverband.ch