E-Auto-Ladestationen: Investieren oder die weitere Entwicklung abwarten?

von Remo Fetz, MAS ZFH in Real Estate Management/Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder, Montana Liegenschaften, Chur

Die Elektromobilität hat Zukunft, darüber sind sich die Fachleute einig. Nur die Frage, in welcher Geschwindigkeit die Marktdurchdringung erfolgt, steht noch offen. Wohngebäude haben im Vergleich zu Fahrzeugen einen deutlich längeren Erneuerungszyklus. Entsprechend stellt sich nicht nur bei Neubauten die Frage nach der Einrichtung von Ladeinfrastrukturen, sondern ebenso bei bestehenden Wohnkomplexen. 

Die gängigen Möglichkeiten

Aktuell gibt es mehrere Möglichkeiten, ein Mehrfamilienhaus mit E-Autoladestationen zu versehen. Die erste Variante sieht vor, zwei, drei Parkplätze als reine Ladeparkplätze auszurüsten. Der Vorteil: Die Investitionskosten sind so am geringsten. Der Nachteil: Man verliert Parkplätze und damit Mieteinnahmen. Zudem ist nicht gesichert, dass bei einem Anstieg an E-Autos auch alle Nutzer ihre Autos laden können. 
Die zweite und aktuell gängigste Variante ist, alle Parkplätze mit einem Flachbandkabel auszustatten. Dieses Kabel ermöglicht, dass der Nutzer anhand einer vordefinierten und einheitlichen Ladebox (Wallbox) Strom auf seinem eigenen Parkplatz beziehen kann. Die Kosten für die Installation eines Flachbandkabels beläuft sich auf rund 500 bis 1000 Franken. Für die Wallbox fallen pro Parkplatz – je nach Anbieter – weitere Kosten von zirka 2500 bis 3000 Franken an. 
Wichtig ist bei dieser Variante, dass alle dieselbe Wallbox anschliessen, da diese untereinander das Lastmanagement des effektiv vorhandenen Stroms koordinieren. Nur so ist es möglich, mit den Anschlussleistungen des Hauses Stromengpässe zu verhindern. 
Die Installation einer Schnellladestation ist bei beiden Varianten nicht möglich, da diese Leistung in einem Mehrfamilienhaus nicht abrufbar ist.

Jedem Mieter seine E-Ladestation?

Was bei Neubauten mehrheitlich zum Standard gehört, wird bei bestehenden Mietliegenschaften erst eingehend besprochen. Soll man als Vermieter jedem eine E-Ladestation ermöglichen – wie beispielsweise eine eigene Waschmaschine oder einen Steamer als Mehrwert? 
Diese Frage kann hier nicht abschliessend beantwortet werden. Es ist jedem Eigentümer selber überlassen, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen und eine für sich und seine Mieter optimale Lösung zu finden. 

Ist es besser zuzuwarten?

Aber nicht in jeder Liegenschaft braucht es aktuell eine Installation und so kann allenfalls auch zugewartet werden. Sollten aber einige Mieter im Hause Interesse haben, könnte man unter Beachtung folgender Punkte eine Lösung finden:

• Bestehen grundsätzlich freie Parkplätze für die Variante 1? 
• Mit Ladesäulen könnte man zumindest das Angebot in der Liegenschaft schaffen – sei es aussen oder innen auf den Parkplätzen.
• Wie hoch ist die Anschlussleistung im Haus? Gerade bei älteren Liegenschaften muss dies im Detail mit einem Elektriker überprüft werden.
• Für welchen Preis möchte man dem Mieter diesen Mehrwert anbieten? 
• Wie hoch ist die Gesamtinvestitionssumme und innert welcher Zeit kann amortisiert werden? In der Regel geht man von 10 bis 15 Jahren Amortisationsdauer aus. Infolge der neuen Technologien und dem sich schnell entwickelnden Markt fehlen jedoch genaue Erfahrungszahlen.
• Leistet der Vermieter bei der vorgängig beschriebenen Variante 2 nur die Grunderschliessung? Muss der Mieter die (einheitliche) Wallbox selber kaufen? Was macht der Mieter mit einer individuellen Box, wenn er auszieht und diese am neuen Ort eventuell nicht mehr nutzen kann? Kauft der Vermieter die Wallboxen bei einem Auszug ab? Macht deshalb eine Gesamterschliessung inklusive Wallboxen eher Sinn? Und welchen zusätzlichen Mietzins kann der Vermieter vom Mieter für eine Vollinstallation verlangen?
• Welche Abrechnungsfirma macht die monatlichen Stromabrechnungen mit den Mietern und welche Leistungen sind bei diesem Service inkludiert?

Die Situation bei Stockwerkeigentum 

Im Stockwerkeigentum stellen sich den Eigentümern grundsätzlich dieselben Fragen. Die Eigentümer müssen sich an einer Versammlung über den Bedarf einig sein. Ein Beschluss braucht in aller Regel (je nach Reglement) einen qualifizierten Mehrheitsentscheid. 
In den meisten Fällen ist Variante 1 (Ladesäulen auf zwei Parkplätzen) schwierig umzusetzen. In den meisten Liegenschaften sind keine freien Parkplätze vorhanden. Allenfalls müssten Besucherparkplätze im Aussenbereich dafür geopfert werden.
Für Variante 2 macht es Sinn, die Grunderschliessung gemeinschaftlich anzugehen, damit jeder die einheitliche Wallbox anschaffen kann. 

Fazit

Es kann festgehalten werden, dass in den Bereichen Elektroautos und Ladetechniken noch einiges an Innovation zu erwarten ist. Der Aspekt, wie man gedenkt, die zukünftige Stromversorgung (inklusiv Mehrverbrauch durch E-Mobiliät) zu decken, darf nicht ausser Acht gelassen werden. Eine Installation in die Zukunft bringt einer Liegenschaft aber sicher einen Mehrwert.