Die Entwicklung der Immobilienpreise im Kanton Graubünden

von Sascha Ginesta, Partner und Leiter der Vermarktung Graubünden bei der Ginesta Immobilien AG

Der Kanton Graubünden steht wie fast die ganze Schweiz vor der gleichen Herausforderung: Die Bautätigkeit wieder dahingehend zu fördern, dass sie mit der Bevölkerungsentwicklung mithalten kann. Denn nur so können sich die Märkte beruhigen. Es ist ein Weg, auf dem es immer wieder gilt, Bestandesaufnahmen in Sachen Angebot und Nachfrage zu machen. Als Wegweiser für Verkäufer und Käufer, wie die aktuellen Entwicklungen einzuordnen sind. 

Die Angebotssituation im Markt

Seit Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2013 ist die Bautätigkeit in den Ferienwohnungsgemeinden stark zurückgegangen, etwa auf einen Drittel. Dieser Rückgang ist wie in der ganzen Schweiz auch im Bereich der Erstwohnsitze eine Realität, wenn auch nicht im gleichen Ausmass. Wichtiger Indikator, was das auf der Angebotsseite bedeutet, ist die Leerstandsentwicklung. Im Kanton Graubünden liegt der Leerstand mit durchschnittlich 0.6 Prozent auf bedrohlich tiefem Niveau. 

Die Nachfragesituation

Diese steht in Erstwohnregionen in direkter Korrelation mit der Bevölkerungsentwicklung. Die Region Chur als attraktives Wirtschaftsgebiet zum Beispiel erlebt eine stetige Bevölkerungszunahme mit in gleichem Umfang gestiegener Nachfrage nach Wohnraum. Die Tourismusgemeinden hingegen haben sich im gesamtschweizerischen Vergleich unterdurchschnittlich entwickelt, was auch mit der Verdrängung durch fremde, hohe Kaufkraft zu tun hat, die den Immobilienmarkt leerkauft, ohne sich dort niederzulassen. Neben diesen Käufern von Zweitwohnungen kam in den letzten Jahren COVID und der anhaltende Negativzins dazu, die die Nachfrage bis ins Frühjahr 2023 geprägt haben. Mit dem Ende der Pandemie und den Zinserhöhungen hat sich die Situation wieder auf dem Stand von 2020 eingependelt. Was heute anders ist als noch vor drei Jahren: Das Angebot ist aufgrund der eingeschränkten Bautätigkeit noch kleiner. 

Die Preisentwicklung

Das reduzierte Angebot, die tiefe Bautätigkeit und die hohe Nachfrage haben einen eindrücklichen Einfluss auf die Preisentwicklung. So sind diese Preise überall deutlich gestiegen, in den Tourismusgemeinden nochmals stärker. Hier wurde teilweise in den letzten drei Jahren ein Preisanstieg von bis zu dreissig Prozent verzeichnet. In diesen Tourismusregionen hat das auch die Erstwohnungen deutlich verteuert. Wie in den von der Zweitwohnungsinitiative betroffenen Gemeinden festgestellt wurde, entwickeln sich nämlich beide Immobilienkategorien – altrechtliche Zweitwohnungen und Erstwohnungen – im gleichen Ausmass, wenn auch nicht auf dem gleichen Niveau. Seit Herbst 2022 ist jedoch überall eine Marktberuhigung zu spüren und die Preise entwickeln sich vor allem seitlich, nur teilweise leicht nach oben. Da das Angebot aber weiterhin tief ist, ist damit zu rechnen, dass diese Preise mindestens gestützt bleiben.

Das Fazit

Die Goldgräberstimmung während der Pandemie hat sich vor allem in den begehrten Ferienregionen ein bisschen gelegt. Nichtsdestotrotz bleibt die Nachfrage überall hoch und trotz Zinsanstieg ist bei den Finanzinstituten keine nachlassende Nachfragedynamik bei Hypotheken festzustellen. Der Markt scheint sich auf einem neuen Niveau einzupendeln, bis entweder auf Angebots- oder Nachfrageseite deutliche Veränderungen eintreten.

Ginesta Immobilien AG
Ginesta Immobilien AG ist ein familiengeführtes Traditionsunternehmen mit achtzigjähriger Firmengeschichte und seit über zehn Jahren erfolgreich mit ihrer Churer Geschäftsstelle in der Region tätig. Mit ihrer Erfahrung, Expertise und dem grossen Netzwerk begleitet das hervorragend ausgebildete Team Kunden beim Verkauf ihrer bestehenden Liegenschaft und bei der Suche nach einer neuen Liegenschaft. w

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