Handeln Sie rasch, wenn Ihre Miete steigt!

von Fabian Gloor, Jurist und Leiter der Hotline des Mieterinnen- und Mieterverbands Deutschschweiz (MVD)

Am 1. Juni hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekannt gegeben, dass der Referenzzinssatz um ein Viertelprozent von 1,25 auf 1,5 Prozent angestiegen ist.
Dieser Anstieg war absehbar: Schon seit längerem steigen die Hypothekarzinsen, und es war nur noch eine Frage der Zeit, dass auch der Referenzzinssatz nachziehen würde, der den Durchschnitt aller vergebenen Hypotheken abbildet.

Nicht alle Erhöhungen sind rechtens

Da die Mieten in der Schweiz an den Referenzzinssatz gekoppelt sind, können sie grundsätzlich erhöht werden, wenn dieser steigt. Die Vermieterschaft darf die Miete aber nicht beliebig erhöhen. Sie ist an klare gesetzliche Regeln gebunden. Generell gilt: Pro Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte kann die Miete um 3 Prozent erhöht werden. Aber Achtung! Dies gilt nur, sofern der Mietzins zuvor jeweils auch reduziert wurde, wenn der Referenzzinssatz sank. Aktuell ist eine Mietzinserhöhung also nur dann gerechtfertigt, wenn der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von höchstens 1,25 Prozent beruht.
Zusätzlich zur Anpassung an den Referenzzinssatz kann die Miete auch an die Teuerung und an gestiegene Unterhaltskosten angepasst werden. Vermieterinnen und Vermieter, die nun wegen des gestiegenen Referenzzinssatzes die Miete erhöhen, können dies zum Anlass nehmen, weitere Anpassungen zu machen. Aber auch hier gilt: Es darf nicht beliebig erhöht werden. Die Teuerung etwa darf nur zu 40 Prozent auf die Mieten überwälzt werden.

Schnell handeln!

Leider gibt es noch keine Instanz, die überprüft, ob eine Mietzinserhöhung rechtens ist oder nicht. Die Mietenden müssen selber aktiv werden – und zwar schnell. Wer eine Mietzinserhöhung anfechten will, muss dies innert 30 Tagen nach Erhalt tun, sonst gibt es am Mietzins nichts mehr zu rütteln, selbst wenn er missbräuchlich ist. Holen Sie also eingeschriebene Briefe rasch ab und handeln Sie umgehend, wenn Sie eine Mietzinserhöhung erhalten haben.

Erhöhung überprüfen

Der Mieterinnen- und Mieterverband hat einen eigenen Mietzinsrechner entwickelt. Dieser rechnet aufgrund Ihrer Eingaben und den Faktoren Teuerung, Referenzzinssatz und/oder allgemeine Kostensteigerung die zulässige Veränderung Ihres Mietzinses aus und macht eine automatisierte Einschätzung dazu, ob Ihre Mietzinsveränderung in einem akzeptablen Bereich liegt oder nicht. Den Mietzinsrechner finden Sie unter www.mieterverband.ch/mietzinsrechner.
Ist eine Mietzinserhöhung nicht nachvollziehbar, müssen Mieterinnen und Mieter innert 30 Tagen reagieren und bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eine Anfechtung einreichen. Danach setzt die Schlichtungsbehörde einen Termin fest, an dem die Sachlage mit der Vermieterschaft geklärt und eine Lösung gesucht wird. Dieses Verfahren ist kostenlos. 

Formalitäten überprüfen

Damit eine Mietzinserhöhung gültig ist, müssen einige Formalitäten eingehalten werden. Sie muss grundsätzlich auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden, auf dem insbesondere eine Begründung für die Erhöhung steht. Auch darf sie erst auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen und die vertragliche Kündigungsfrist ist einzuhalten. Die Mitteilung über die Mietzinserhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der vertraglichen Kündigungsfrist eintreffen.
Die genannten Kriterien sind für Ungeübte zum Teil schwer zu überprüfen. Bei Zweifeln sollte die Mietzinserhöhung trotzdem anfechten. Die Vermieterschaft kann eine ungültige Mietzinserhöhung korrekt – falls die Bedingungen dafür an sich gegeben sind – wiederholen, allerdings erst auf den nächsten Kündigungstermin hin.

Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz (MVD)
www.mieterverband.ch