Ist der Zinsgipfel bei den Hypothekarzinsen erreicht?

von Martin Gartmann, Leiter Privatkunden & Hypotheken bei der Graubündner Kantonalbank

Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzinssatz von minus 0.75 Prozent auf heute 1.75 Prozent angehoben. Da sich der für die Festlegung des Zinssatzes der Geldmarkthypothek relevante Basiszinssatz (Saron) am Leitzins orientiert, haben sich deren Kosten seit dem Tiefststand mehr als verdoppelt. Wohin die Zinsreise bei der Geldmarkthypothek geht, ist schwierig abzuschätzen. Obwohl sich die Inflationsrate in der Schweiz mittlerweile nahe dem Inflationsziel von 2 Prozent bewegt, ist damit zu rechnen, dass die SNB diesen Herbst einen weiteren Zinsschritt von 0.25 Prozent vollziehen wird. Dies, weil die Inflationsprognosen für die kommenden Jahre leicht über dem angestrebten Zielwert von 2 Prozent liegen. Sollte es zu einer Leitzinserhöhung kommen, erhöhen sich auch die Kosten für eine Geldmarkthypothek. 

Bei Festhypotheken mit Laufzeiten ab einem Jahr ist der Aufwärtsdruck beschränkt vorhanden. Der grosse Vorteil der Festhypothek im Vergleich mit der Geldmarkthypothek ist die Planungssicherheit. Egal, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln, die Zinsbelastung bleibt bis zum Ende der Laufzeit gleich hoch. Allerdings birgt ein Abschluss auch Risiken in sich: Wenn die Zinsen wieder sinken, zahlt man den festgelegten Zins bis zum Auslauf der Hypothek trotzdem weiter. Lebensereignisse wie eine Scheidung, eine schwere Krankheit oder eine berufliche Veränderung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek vor Vertragsende zurückbezahlen muss. Dies ist in der Regel mit einer substanziellen Entschädigung verbunden. 
Um sich bezüglich der eingesetzten Hypothekarinstrumente langfristig richtig zu positionieren, sind drei Schritte zielführend – Planung, Umsetzung und Kontrolle. 

Strategie vor Struktur

Zu Beginn zentral ist die Wahl der passenden Finanzierungsstrategie. Basis dazu bilden die Analyse der persönlichen und finanziellen Situation sowie der Ziele und Bedürfnisse des oder der Kreditnehmenden. Wichtig ist die Frage nach dem Risiko: Wie viel kann aufgrund der finanziellen Ausgangslage eingegangen werden (Risikofähigkeit)? Wie viel möchte man eingehen (Risikobereitschaft)? Daraus ergibt sich die individuelle Risikotoleranz – ein für die Bestimmung der Finanzierungsstrategie entscheidender Punkt. Denn je nach dem empfiehlt sich eine offensive, eine ausgewogene oder eine defensive Strategie. 

Strategiebasierte Umsetzung

Anhand der definierten Strategie gilt es, die geeigneten Hypothekarinstrumente (Geldmarkt- oder Festhypothek) auszuwählen. Mit zu berücksichtigen sind dabei Faktoren wie die Zinsentwicklung, das Wirtschaftswachstum oder die Inflationsaussichten. Zusätzlich ist es sinnvoll, die Finanzierung in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten aufzuteilen. Damit lässt sich das Risiko minimieren und es kann Rücksicht auf kommende Lebensereignisse (beispielsweise eine Pensionierung) genommen werden. Generell gilt: Die Finanzierungsstrategie weist den Weg zur Finanzierungsstruktur, also dem Einsatz der Finanzierungsinstrumente. Folglich muss die aktuell günstigste Hypothek langfristig und mit Blick auf die individuelle Situation nicht die Beste sein

Periodische Kontrolle

Regelmässige Besprechungen mit einer Fachperson sorgen dafür, dass die Kreditnehmenden mit ihrer gewählten Strategie auf Kurs bleiben. Es gilt zu prüfen, ob die ursprünglich gewählte Strategie weiterhin zur aktuellen Lebenssituation passt. Damit lässt sich sicherstellen, dass persönliche Veränderungen bei der laufenden Finanzierung optimal berücksichtigt werden.

Laufzeiten-Mix der Graubündner Kantonalbank

• Die GKB setzt in der Strategie «Sicher» aktuell zu 90 Prozent auf Festhypotheken mit langer Laufzeit (6-10 Jahre) und zu 10 Prozent auf die Geldmarkthypothek.
• In der Strategie «Ausgewogen» entfallen je 20 Prozent auf die Geldmarkthypothek und mittelfristige Festhypotheken (3-5 Jahre) sowie 60 Prozent auf langfristige Festhypotheken (6-10 Jahre)
• Die Strategie «Dynamisch» präsentiert sich mit 40 Prozent Geldmarkthypothek, 20 Prozent mittelfristigen (3-5 Jahre) und 40 Prozent langfristigen Festhypotheken (6-10 Jahre).

www.gkb.ch/hypo