Nebenkosten – alles andere als ein Nebenschauplatz

von Fabian Gloor, Jurist und Leiter der Hotline des Mieterinnen- und Mieterverbands Deutschschweiz (MVD)

«In der Beilage erhalten Sie die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für die Periode vom 1.7.2022 bis zum 30.6.2023. Bitte überweisen Sie den Betrag von Fr. 2000 innert 30 Tagen auf mein Konto.» Hanspeter Huber ist schockiert. Was er befürchtet hat, ist eingetreten. Allerdings schlimmer als erwartet – und obwohl er die monatlichen Akontobeiträge auf Anraten der Verwaltung erhöht hatte. «Sind solch horrende Nachforderungen denn überhaupt legal?», fragt sich Huber. Beim System der Akontozahlungen bezahlen Mieterinnen und Mieter jeden Monat einen identischen Betrag im Voraus, der dann jährlich mit den tatsächlich entstandenen Kosten verrechnet wird. Je nach Abrechnungsergebnis erhält die Mieterschaft am Ende eine Rückerstattung oder muss – wie Huber – eine Nachzahlung leisten. Solange korrekt weiterverrechnet werden, kann sich Huber nicht dagegen wehren, sondern muss die Nachforderung tatsächlich bezahlen. Deshalb ist es wichtig, dass er die Abrechnung genau überprüft.
Es gibt auch Mietverhältnisse, bei denen die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. In diesen Fällen werden die Nebenkosten im Voraus ziffernmässig festgesetzt. Mit der Bezahlung der Pauschale gelten sämtliche Nebenkosten als abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es nicht.

Nebenkosten im Mietvertrag erwähnt?

In einem ersten Schritt vergleicht Huber die einzelnen Positionen in der Nebenkostenabrechnung mit den im Mietvertrag aufgelisteten Nebenkosten. Denn geschuldet sind nur jene Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind. Sonst gelten sie als im Nettomietzins inbegriffen. 
Die Nebenkosten müssen klar und detailliert ausgeschieden sein. Steht im Mietvertrag «Heizkosten- und übrige Betriebskosten», müssen Mieterinnen und Mieter nur die Heizkosten bezahlen. Die Bezeichnungen «Betriebskosten» oder auch «übliche Nebenkosten» sind zu vage. Sind im Mietvertrag beispielsweise keine Nebenkosten für die Gartenpflege genannt, darf der Vermieter dafür keine Extravergütung verlangen.
Doch keine Regel ohne Ausnahme: Erwähnt der Mietvertrag die Heizkosten, so dürfen gemäss Artikel 5 VMWG ohne besondere Erwähnung nebst den Energiekosten auch die Heiznebenkosten wie Brenner- und Boilerservice, Pumpenstrom, Kaminfeger, Tankrevision und die Messungen des Wärmeverbrauchs in Rechnung gestellt werden. Dasselbe gilt bei den Warmwasserkosten. Sind diese im Mietvertrag erwähnt, darf die Vermieterschaft nebst den Energiekosten auch die Auslagen für die Entkalkung des Boilers und des Leitungsnetzes verrechnen.

Nur Betriebskosten sind Nebenkosten

Als Nächstes kontrolliert Huber, ob es sich bei den einzelnen Rechnungspositionen tatsächlich um «nebenkostenfähige» Leistungen handelt. Als nebenkostenfähig gelten nämlich nur die sogenannten Betriebskosten, die gemäss Artikel 257b OR «mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen». Typische Beispiele sind neben den Heiz- und Warmwasserkosten die Kosten für die Hauswartung, die Garten- und Umgebungspflege, die Schneeräumung oder den Allgemeinstrom sowie die TV-Gebühren. Von den Betriebskosten zu unterscheiden sind die Unterhaltskosten. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Vermieterschaft als Gegenleistung zum Mietzins gesetzlich zum Unterhalt des Mietobjekts verpflichtet ist. Unterhaltskosten, die nichts auf der Nebenkostenabrechnung zu suchen haben, sind etwa Reparaturkosten, Abschreibungen wie die Amortisation der Heizanlage oder die Verzinsung des in sie investierten Kapitals. Einsicht in die Belege verlangen
Sollte Huber in der Nebenkostenabrechnung Ungereimtheiten entdecken, sollte sich Huber mit einem eingeschriebenen Brief an seinen Vermieter wenden und  eine detaillierte Abrechnung verlangen. Zudem hat er das Recht, Einblick in die Belege zu nehmen.

Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz (MVD)
Fabian Gloor
fabian.gloor@mieterverband.ch
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