Tod einer Mietpartei: Auswirkungen auf das Mietverhältnis

von lic. iur. Thomas Oberle, Jurist beim HEV Schweiz

Obwohl das Gesetz diesbezüglich eine klare (anderslautende) Regelung enthält, ist die irrige Meinung weitverbreitet, der Tod einer Mieterin oder eines Mieters löse dessen Mietverhältnis automatisch auf. In Übereinstimmung mit dem in der Schweiz geltenden Erbrecht, wonach die Erben kraft Gesetzes mit dem Tode der Erbschafthinterlassenden die Erbschaft als Ganzes erwerben (Art. 560 ZGB; sog. Universalsukzession), gehen auch die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis der Erblasserin oder des Erblassers auf die Erben über. Art. 266i OR hält in diesem Sinne fest, dass die Erben das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können, wenn die Mietpartei stirbt. Dies gilt, sofern die Parteien nicht bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, der Tod der Mieterin oder des Mieters löse das Mietverhältnis auf. Eine derartige Regelung ist selbstverständlich zulässig. 

Wenn die Erbschaft ausgeschlagen wird

 ​​​​Schlagen alle Erben die Erbschaft aus, fällt das Mietverhältnis in die amtliche Liquidation; Art. 266i OR gelangt diesfalls ebenfalls nicht zur Anwendung. Bei der Wohnungsmiete beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate (Art. 266c OR). Was die gesetzlichen Termine betrifft, so sind die jeweils geltenden ortsüblichen Termine gemeint (Art. 266c OR). Dies im Gegensatz zu der ebenfalls weitverbreiteten irrigen Ansicht, gemäss geltendem Mietrecht sei jedes Monatsende ein gesetzlicher Kündigungstermin. 

Ortsüblich sind in den meisten Regionen des Kantons Graubünden nach wie vor nur zwei bis drei Termine im Jahr. Wollen die Erben sich nicht an die gesetzliche oder allfällig bessere Regelung des Mietvertrages halten, müssten sie dem Vermieter eine zahlungsfähige und (in objektiver Hinsicht) zumutbare Person stellen, die bereit ist, das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Mietverhältnisse mit fester Mindestdauer

Die gesetzliche Regelung des Art. 266i OR ist vor allem bei befristeten Mietverhältnissen beziehungsweise Mietverhältnissen mit einer festen Mindestdauer von Bedeutung, steht doch in derartigen Mietverhältnissen der Mietpartei in der Regel keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit zur Verfügung. Stirbt beispielsweise die Mieterin oder der Mieter eines auf zehn Jahre fest gemieteten Einfamilienhauses vor Ablauf der Vertragsdauer, können die Erben mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen (sprich ortsüblichen) Termin kündigen, ohne der Vermieterschaft einen Ersatz stellen zu müssen. 

Was braucht es für eine gültige Kündigung?

Für die Gültigkeit der Kündigung braucht es in der Regel die Zustimmung sämtlicher Erben. Selbstverständlich kann die Erbengemeinschaft jemanden aus ihrer Mitte - ausdrücklich oder stillschweigend - bevollmächtigen, das Mietverhältnis der Verstorbenen zu kündigen. Eine Erbin oder ein Erbe kann zudem alleine handeln, wenn die Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag gegeben sind oder Gefahr im Verzug ist, so zum Beispiel, wenn der Aufenthaltsort gewisser Erben unbekannt ist.